Syarat jual beli tanah warisan sudah pasti harus dipenuhi kalau tidak ingin melanggar hukum. Apalagi kalau ahli warisnya ada lebih dari satu orang, biasanya hal ini sering menimbulkan masalah.

Apakah Tanah Warisan Dapat Di Perjual Belikan?

Tanah warisan sendiri dapat di perjual belikan secara sah dimata hukum jika tanah warisan tersebut telah menjadi harta waris yang di bagikan. Maka dengan adanya pembagian harta waris tersebut, ahli waris menjadi pemilik sah atas tanah tersebut.

Jika ahli waris ingin melakukan penjualan atas tanah warisan tersebut, maka semua ahli waris yang terlibat wajib hadir dan memberikan pengesahan serta persetujuan untuk menjual tanah tersebut.

PPAT menjadi tempat pembuatan akta penjualan. Jika terdapat salah satu ahli waris yang berada di luar daerah dari lokasi aset waris, maka ahli waris tersebut dapat memberikan surat persetujuan dalam bentuk akta notaris yang tentunya telah di legalisir oleh notaris setempat.

Bagaimana Jika Tanah Warisan Di Perjual Belikan Tanpa Persetujuan Ahli Waris?

Proses jual beli tanah warisan memang membutuhkan persetujuan dari semua ahli waris yang terlibat. Jika terdapat ahli waris yang tidak memberikan persetujuan dalam proses jual beli tanah warisan tersebut, maka gugatan secara perdata dapat di layangkan atas dasar perbuatan melawan hukum.

Apakah Tanah Yang Telah Terjual Tersebut Dapat Kembali Pada Ahli Waris?

Pertanyaan lain yang kerap di ajukan dalam sengketa penjualan tanah warisan tanpa persetujuan ahli waris adalah apakah tanah warisan tersebut dapat kembali menjadi hak milik dari para ahli waris meski transaksi atas tanah tersebut telah terjadi?

Menurut peraturan dan hukum yang berlaku, pengembalian hak atas tanah warisan pada ahli waris dapat saja terjadi tergantung dengan apa yang diajukan dalam petitum gugatan waris serta berdasarkan putusan hakim dalam perkara sengketa tersebut.

Alasan Proses Jual Beli Tanah Warisan Kerap Menimbulkan Sengketa

  1. Proses Jual Beli Tanah Waris Tidak Di Lengkapi Dengan Kelengkapan Dokumen Pendukung.
  2. Salah satu pewaris tidak menyetujui penjualan tanah warisan tersebut

Dengan adanya kedua alasan tersebut, tak jarang proses jual beli tanah warisan menjadi hal yang rumit dan terkadang menimbulkan sengketa. Untuk itu, Anda perlu mempelajari lebih lanjut langkah dan syarat dalam proses jual beli tanah warisan.

Syarat Jual Beli Tanah Warisan

Walaupun pada praktiknya penjualan tanah hasil warisan hanya perlu sertifikat balik nama, tetapi mengurusnya tetap harus melewati beberapa proses. Kalau tidak memenuhi syarat, maka akan melanggar hukum.

1. Surat Persetujuan Seluruh Ahli Waris

Syarat jual beli tanah warisan yang pertama adalah ketika ada lebih dari satu ahli waris, maka semua harus memberi persetujuan. Dimana seluruh pewarisnya harus hadir ketika menandatangani akta jual beli (AJB).

Namun ketika tidak hadir karena di luar kota atau kondisi tertentu, maka boleh diwakilkan. Nantinya bisa menggunakan surat kuasa dengan legalisir dari notaris dan diserahkan sepada ahli waris lain.

Terkadang muncul juga pertanyaan siapa yang berhak atas tanah warisan sendiri. Pewaris pertama adalah keluarga sedarah. Selain itu juga suami ataupun istri yang hidupnya paling lama.

2. Kelengkapan Dokumen Tanah Warisan

Persyaratan harus dipenuhi berikutnya adalah data tanah warisan, data penjualan dan pembelian, serta surat keterangan warisan. Berikut adalah data detail sebagai syarat jual beli tanah warisan yang harus dipenuhi dari tiga hal tersebut.

Data Tanah Warisan:

  • Sertifikat Tanah (asli)
  • Izin Mendirikan Bangunan (apabila ada)
  • Pajak Bumi dan Bangunan 5 tahun terakhir, disertai bukti pembayaran (asli)
  • Bukti pembayaran listrik, air, serta telepon (apabila ada)
  • Surat Roya dari Bank (kalau ada hipotik)

3. Kelengkapan Dokumen Pembeli Perorangan Maupun Perusahaan

Selain kelengkapan dokumen tanah warisan yang mesti di lengkapi, dalam proses jual beli tanah warisan juga wajib menyertakan kelengkapan dokumen dari calon pembeli baik dari kalangan perorangan maupun perusahaan:

  • Syarat Dokumen Perorangan
  • Fotokopi KTP (suami maupun istri)
  • Fotokopi KK serta akta nikah
  • Fotokopi surat keterangan WNI (apabila ada)
  • Syarat Dokumen Perusahaan
  • Fotokopi KTP direksi dan komisaris
  • Fotokopi Anggaran Dasar
  • Surat pernyataan penjualan aset

4. Surat Keterangan Waris (SKW)

Ahli waris selaku penjual tanah warisan tersebut juga wajib menyertakan surat keterangan waris yang terdiri dari:

  • SKW WNI Asli (disahkan camat atau lurah setempat).
  • SKW WNI keturunan (dari notaris)
  • Fotokopi KTP (semua ahli waris)
  • Fotokopi KK dan akta nikah

5. Bukti Pembayaran BPHTB

Syarat Dokumen jual beli tanah warisan yang terakhir yang harus disiapkan yaitu BPHTB Waris atau pajak ahli waris. Besaran biaya yang mesti dikeluarkan dalam proses tersebut kurang lebih 50 persen dari BPHTB jual beli setelah dikurangi nilai tidak kena pajak.

Prosedur Jual Beli Tanah Warisan Yang Sah Secara Hukum

Seperti yang sudah disebutkan sebelumnya, ketika proses jual beli dilakukan tidak sesuai prosedur, bisa mengakibatkan masalah. Umumnya berupa sengketa yang datang dari salah satu pewaris. Berikut Prosedur Jual Beli Tanah Warisan Yang Sah di mata hukum dan membuat aman seluruh pihak.

1. Melengkapi Segala Dokumen Persyaratan

Kelengkapan dokumen adalah hal wajib dipenuhi, sama halnya dengan proses pembelian properti umumnya. Dokumen harus dipenuhi sendiri baik dari penjual maupun pembelinya. Mulai dari sertifikat kepemilikan, surat wasiat, dan sebagainya.
Termasuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan surat hibah. Termasuk juga data KTP, KK, hingga akta nikah. Kalau Anda pihak pembeli, lebih baik pastikan bahwa penjual merupakan pewaris sah sebelum melakukan jual beli tanah warisan agar sesuai prosedur.

2. Memastikan Keabsahan Ahli Waris

Umumnya tanah warisan memiliki lebih dari satu ahli waris. Apabila tidak ingin sampai terkena sengketa, Kami sarankan pastikan siapa yang berhak atas tanah warisan tersebut.

Misal dengan menanyakannya pada warga sekitar, maupun ketua RT RW setempat. Dimana sesuai peraturan, ahli warisnya dapat meliputi seluruh keluarga sedarah. Bisa juga istri atau suami yang hidup terlama.

3. Menjalin Hubungan Dan Pertemuan Dengen Seluruh Ahli Waris

Kalau anda pihak pembeli, lebih baik bertemu langsung seluruh ahli waris. Kemudian pastikan dengan identitas mereka. Lebih baik memastikan apakah ada salah satu pihak yang memang tidak menyetujui penjualan tersebut.

4. Melakukan Pengecekan Langsung Terhadap Tanah Warisan

Prosedur jual beli tanah warisan sesuai hukum berikutnya adalah dengan mengecek secara langsung tanahnya. Sehingga juga bermanfaat untuk mengetahui akses jalan, lokasi, hingga lingkungan sekitarnya.

Mendatangi langsung juga untuk mengetahui apakah status tanahnya. Dikhawatirkan ternyata berstatus sengketa atau bahkan sudah disita bank. Sehingga kalau meragukan, lebih baik buat keputusan ulang dalam pembeliannya.

5. Meminta Pendampingan Jasa Notaris Maupun PPAT

Ketika seluruh survei selesai dilakukan, kini tinggal menyelesaikan pembuatan akta jual beli. Maka proses pembuatan dan penandatanganannya akan lebih baik kalau melibatkan notaris maupun Pejabat Pembuat Akta Tanag (PPAT).

Tentunya proses ini juga diwajibkan untuk mendatangkan seluruh ahli warisnya. Namun kalau memang tidak memungkinkan untuk seluruhnya hadir, bisa juga dilakukan setelah ada surat kuasa.

6. Libatkan Instansi Pemerintah Sebagai Saksi

Melanjutkan pembahasan sebelumnya, mengenai surat kuasa, juga tidak boleh dibuat asal. Karena syarat jual beli tanah warisan adalah disetujui seluruh ahli warisnya, maka surat kuasa dibuat melibatkan petugas resmi.

Tepatnya pembuatan surat kuasa tersebut dilakukan dengan sepengetahuan notaris. Sehingga tertera stempel maupun tanda tangan didalamnya. Kalau tidak bisa juga dengan mengundang camat atau lurah setempat selaku saksi.

7. Transaksi Pembayaran Tanah Warisan dengan Terbuka

Tips terakhir adalah melakukan transaksi pembayaran dengan terbuka. Misalnya dengan mengundang salah satu atau beberapa pejabat pemerintah setempat. Bisa ketua RT, RW, maupun lurah atau camat. Hal ini untuk membuat proses jual beli tanah warisan lebih transparan dan sesuai prosedur.

Lakukan pembayaran tersebut di depan seluruh atau perwakilan ahli waris, maupun PPAT. Kalau dilakukan dengan transfer bank, buat bukti penerimaan sah. Pastikan juga bahwa seluruh ahli waris mendapatkan pembayarannya.

Lebih meyakinkan, sebaiknya dokumentasikan proses pembayaran tersebut. Bisa dengan foto, lengkapnya lakukan juga pengambilan video. Sehingga terbukti bahwa seluruh prosedur sudah sesuai hukum yang berlaku.

8. Segera Lakukan Balik Nama Setelah Proses Transkasi Berlangsung

Ketika seluruh tips dan langkah di atas selesai dilakukan, segera lakukan pendaftaran sertifikat ganti nama. Paling lambat dilakukan tujuh hari setelah akta jual belinya selesai dibuat.

Dasar Hukum Jual Beli Tanah Waris

  • Pasal 147 Kitab UU Hukum Perdata

Dimana dalam pasal tersebut dinyatakan secara jelas jika :

“Jual-beli barang orang lain adalah batal, dan dapat memberikan dasar untuk penggantian biaya kerugian dan bunga, jika si pembeli tidak telah mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain”.

Dengan adanya dasar hukum jual beli tanah warisan tersebut maka dapat dipastikan jika proses jual beli dari tanah warisan sendiri tidak sah ataupun di anggap batal jika salah satu ahli waris tidak menyetujui penjualan tersebut. Dan juga pembeli maupun penjual wajib melakukan pengembalian atas tanah tersebut kepada ahli waris terkait.

  • Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP)

Dalam pasal ini lebih lanjut di jelaskan jika terdapat iktidak yang kurang baik dari penjual maupun pembeli, maka perbuatan tersebut dapat tergolong sebagai perbuatan pidana penggelapan.

Dalam undang undang tersebut juga di jelaskan jika perbuatan tersebut dapat di berikan ancaman hukuman hingga empat tahun kurangan penjara.

  • Pasal 1365 KUHPer

Dalam pasal lanjutan dari pasal sebelumnya pun di jelaskan jika gugatan atas tanah warisan tersebut bisa di ajukan dalam bentuk perdata maupun pidana. Dimana dalam pasal tersebut dijelaskan secara lengkap jika perbuatan yang melanggar hukum yang mengakibatkan kerugian pada orang lain wajib melakukan ganti rugi atas kesalahan tersebut.

Namun yang perlu menjadi catatan adalah sebelum membawa perkara sengketa tanah warisan tersebut ke ranah pidana, Anda wajib melengkapi bukti jika Anda merupakan ahli waris yang sah secara hukum.

Akibat Hukum Jika Tidak Melengkapi Prosedur Dan Syarat Jual Beli Tanah Waris

1. Tanah Yang Di Beli Tidak Dapat Di Balik Nama

Ketika data atau dokumen tidak lengkap, otomatis tidak dapat memproses sertifikat balik nama. Namun ternyata ada juga hukum menjual tanah waris tanpa sepengetahuan ahli waris.

2. Proses Transaksi Di Anggap Batal

Ketika salah satu pewaris tidak memberi persetujuan, maka dapat mengajukan gugatan perdata. Nantinya pihak dirugikan harus membuktikan bahwa dirinya termasuk ahli waris sah dan berhak atas harta peninggalan.

Kalau terbukti melanggar hukum karena tidak memenuhi syarat jual beli tanah warisan, maka prosesnya akan dibatalkan. Bahkan pihak dirugikan bisa mengajukan ganti rugi dengan nilai setara penjualannya.

3. Dapat Berujung Ke Dalam Kasus Pidana

Bahkan ketika penjual yang berstatus sebagai salah satu ahli waris tidak memiliki itikad baik, bisa dihukum pidana. Mengingat dirinya telah melakukan tindakan pidana berbentuk penggelapan.

Tips agar Menghindari Konflik Warisan

Tidak sedikit kasus persengkataan properti yang muncul lalu menimbulkan konflik. Hal tersebut biasanya terjadi karena rebutan waris dalam islam tidak selesai. Untuk mencegah hal tersebut terjadi lagi.

Lebih baik mencegah daripada melakukan penyelesaian sengketa tanah warisan bukan, beberapa tips ini bisa Anda terapkan untuk mencegah terjadinya persengkataan harta warisan lagi.

1. Membuat Sertifikat Tanah Secepatnya

Membuat sertifikat tanah secepatnya, jangan ditunda-tunda lagi karena sertifikat tersebut memiliki kekuatan hukum yang sangat kuat jika nantinya persengketaan tersebut dibawa ke jalur hukum.

2. Mengecek Keaslian Sertifikat Tanah Warisan

Ceklah sertifikat tanahnya karena dikhawatirkan NIB yang Anda miliki ganda. Hal ini dapat menjadi masalah sehingga Anda harus mengeceknya ketika ada waktu luang.

3. Jangan Membeli Properti Yang Belum Jelas Statusnya

Ketiga, jangan membeli properti tanpa surat yang jelas untuk Anda berencana membeli tanah untuk investasi anak cucu atau sebagai dana pensiun. Hindari pembelian properti yang tidak disertai dengan surat-surat jelas.

Karena dikhawatirkan properti tersebut ternyata tanah sengketa atau status eigendom verponding atau hak atas properti dari zaman belanda. Meskipun ditawari harga murah lebih baik mencari lain daripada harus melakukan penyelesaian sengketa tanah warisan.

Buatlah akta otentik bersama notaris atau PPAT, ketika pemilik properti akan menghibahkan tanahnya untuk seseorang atau sekelompok masyarakat tertentu pastikan langsung membuat akta otentiknya.

Lalu timbul pertanyaan apakah hibah wajib disertai dengan persetujuan ahli waris, jawabannya tidak karena itu adalah hak bebas pewaris akan memberikan harta bendanya pada siapun.

Sehingga untuk mencegah persengketaan di kemudian hari, sebaiknya penerima hibah atau penerima waris langsung mengurus seluruh dokumen agar Anda memiliki bukti hukum yang jelas bahwa properti tersebut memang milik Anda.

Layanan Justika Untuk Membantu Permasalahan Hak Waris

Justika memiliki layanan yang bisa Anda manfaatkan untuk membantu permasalahan hak waris. Mulai dari perhitungan analisis hak waris, kalkulator untuk menghitung pembagian harta warisan hingga layanan chat yang bisa digunakan untuk permasalahn yang lebih kompleks.

1. Layanan Analisis Hak Waris

Layanan analisis hak waris ini bisa membantu Anda agar bisa mendapatkan saran yang lebih rinci dari konsultan hukum dan membantu mendapatkan pengecekan detail hak waris. Berikut langkah-langkahnya:

1. Isi kondisi waris Anda untuk dianalisa konsultan terlebih dulu sebelum berkonsultasi.

2. Pilih jadwal untuk berkonsultasi sesuai dengan kebutuhan.

3. Nantinya Anda akan mendapatkan link chat untuk berkonsultasi secara langsung.

2. Konsultasi Via Chat

Jika Anda memiliki permasalahan harta warisan yang lebih kompleks, maka konsultasi via chat akan sangat membantu. Anda bisa berkonsultasi lebih dalam mengenai permasalahan tersebut dengan advokat. Berikut adalah langkah-langkahnya:

1. Masuk pada layanan konsultasi via chat dari Justika.

2. Ceritakan masalah Anda yang berkaitan dengan warisan pada kolom chat.

3. Lakukan pembayaran sesuai dengan instruksi yang diberikan.

4. Hanya dalam 5 menit sistem akan membantu mencarikan konsultasn hukum waris yang sesuai untuk mengatasi permasalahan Anda.


Seluruh informasi hukum yang ada di artikel ini disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan konsultan hukum berpengalaman dengan klik tombol konsultasi di bawah.