Apa Itu PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan Bagaimana Kekuatan Hukumnya?

Peninjau

Redaksi Justika

Perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb atau dikenal juga sebagai akta pengikat jual beli, mungkin belum banyak dipahami oleh masyarakat luas. Bahkan banyak yang menyamakannya dengan akta tanah.

Padahal akta tanah dan PPJB berbeda, meskipun PPJB diperlukan sebelum pembuatan akta jual beli tanah, tapi sama sekali bukan merupakan akta jual beli. Kekuatan hukum keduanya juga berbeda.

Akan tetapi, pada penggunaannya PPJB memang punya kekuatan hukum dan dapat digunakan sebagai bukti yang sah. Agar lebih jelas mengenai surat perjanjian ini, kami akan memberikan informasinya untuk Anda.

Apa itu PPJB?

PPJB merupakan sebuah akta atau perjanjian yang berisi kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri kepada pembeli terkait jual beli atas sebuah properti. Dalam hal ini, penjual memiliki keharusan menjual kepada pembeli tersebut dan tidak boleh menjual ke orang lain.

Secara umum perjanjian pengikatan jual beli dibutuhkan untuk pembuatan akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sehingga keberadaannya sangat dibutuhkan dan juga memiliki kekuatan hukum.

Perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb ini dapat dibuat berdasarkan kesepakatan saja atau disertai dengan pemberian uang muka. Umumnya, dibuat karena pembayaran harga belum lunas dan keterangan mengenai uang muka serta pelunasan tertera di dalamnya.

Dalam surat perjanjian ini harus terdapat obyek yang mengikat jual beli, keterangan kewajiban serta jaminan penjual, juga kewajiban pembeli, beserta isi perjanjian pengikat sesuai keputusan Pemerintah.

Adapun untuk dasar hukum atau kekuatan hukum dari PPJB sendiri telah diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Sehingga dapat dikatakan bahwa surat perjanjian ini juga telah memiliki dasar hukum jelas.

Kedua belah pihak yang terkait dalam perjanjian pengikatan jual beli dapat menggunakan akta tersebut sebagai bukti di Pengadilan apabila terjadi sengketa.

Jenis PPJB

Perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb yang ada di Indonesia terbagi atas dua jenis, yaitu PPJB lunas dan tidak lunas. Keduanya memiliki perbedaan dalam segi pembayaran, untuk jelasnya simak penjelasan ini:

PPJB Lunas

Yaitu perjanjian pengikat yang dibuat penjual dan pembeli dengan pembayaran telah dilunasi. Akan tetapi, akta tanah belum bisa dikeluarkan oleh PPAT dikarenakan adanya permasalahan dalam prosesnya.

Salah satu permasalahannya, seperti menunggu pemecahan sertifikat. Biasanya terjadi karena penjual hanya menjual sebagian tanah yang ada dalam sertifikat tersebut sehingga perlu proses pemecahan sebelum penerbitan sertifikat baru.

PPJB Tidak Lunas

Perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb ini dibuat karena pembeli belum melakukan pelunasan terhadap harga jual beli yang disepakati. Dalam surat perjanjian, kedua belah pihak akan menyepakati mengenai tata cara pelunasan.

Karena jual beli masih belum lunas, maka penjual masih berhak atas properti tersebut sehingga penerbitan akta tanah harus menunggu pelunasan terlebih dahulu. Dalam perjanjian pengikatan ini diharuskan ada keterangan cara dan batas waktu pelunasan.

Apakah PPJB Dapat Dibuat Tanpa Harus Membuat Akta Jual Beli?

Pada dasarnya perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak, yakni penjual dan pembeli, sebelum pembuatan akta jual beli. Jadi, tanpa harus membuat akta jual beli sudah dapat dilakukan.

Akan tetapi, pembuatan perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb bukan sebuah keharusan. Meskipun menjadi salah satu syarat pembuatan akta jual beli tanah/rumah. Jadi, keberadaannya tidak wajib.

Namun, bagi pihak-pihak yang terlibat, terutama bagi pembeli pembuatan perjanjian pengikatan jual beli menjadi hal penting karena bisa menjadi bukti perjanjian dengan penjual. Dengan demikian, penjual tidak akan menjual properti tersebut kepada orang lain.

Patut Anda ketahui PPJB tidak mengakibatkan beralihnya hak kepemilikan bangunan maupun tanah kepada pembeli. Karena masih belum diterbitkannya akta jual beli, maka hak kepemilikan masih milik penjual.

Dalam kondisi tertentu, perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb ini bisa memberikan hak milik kepada pembeli apabila mengacu pada lampiran SEMA 4/2016. Di mana pembeli telah melakukan pelunasan atas harga tanah/bangunan terutang.

Dengan demikian, apabila persyaratan tersebut terpenuhi, maka hak milik bisa beralih tanpa adanya akta jual beli. Pembeli harus memiliki bukti pelunasan yang sah baru bisa mengklaim kepemilikan.

Dasar Hukum Pembuatan PPJB

Pemerintah telah mengatur dengan baik perihal PPJB dalam undang-undang hukum perdata, tepatnya pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer). Berikut pasal-pasal yang mengatur mengenai perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb:

Pasal 1320 KUHPer

Dalam UU tersebut diatur syarat sah dari sebuah perjanjian yaitu kesepakatan kedua belah pihak dalam mengikat diri ke sebuah perjanjian. Perjanjian dibuat mengenai sesuatu tertentu dan suatu sebab yang halal, termasuk penjualan tanah/bangunan.

Pasal 1868 KUHPer

Dikatakan dalam UU ini bahwa sebuah akta otentik ialah suatu akta yang dibentuk sesuai ketentuan UU dan dibuat di hadapan pegawai atau pejabat umum dengan kuasa pembuatan akta tersebut.

PPJB juga merupakan akta otentik karena dibuat sesuai ketentuan UU dan di hadapan pejabat yang akan mengesahkannya. Sehingga perjanjian ini memiliki kekuatan hukum yang kuat dan bisa dijadikan bukti otentik.

Pasal 1870 KUHPer

Memperjelas Pasal 1868, Pasal 1870 mencantumkan bahwa suatu akta otentik dapat menjadi bukti sempurna atas apa yang termuat di dalamnya. Sehingga memastikan bahwa pihak pembeli akan mendapatkan hak mereka sesuai perjanjian.

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

Di dalam PP ini disebutkan bahwa peralihan atas hak tanah dan hak milik atas satuan rumah melalui jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan lainnya hanya dapat dibuktikan dengan AJB.

Akan tetapi, sebelum AJB diterbitkan oleh PPAT, penjual dan pembeli dapat mengatur pembuatan PPJB yang juga memiliki kekuatan hukum. Serta dapat digunakan sebagai bukti konkret.

Patut diingat apabila ingin perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb yang Anda miliki memiliki kekuatan hukum, maka harus dibuat di hadapan PPAT. Hal ini bisa jadi langkah preventif Anda untuk mencegah terjadinya perselisihan antara pembeli dengan penjual.

Semua syarat atau keadaan di dalam PPJB harus dibuat dengan rinci dan jelas maksudnya. Serta semua klausul di dalamnya harus disepakati kedua belah pihak. Dengan demikian PPJB ini bisa benar-benar memiliki kekuatan hukum bagi pembeli maupun penjual.

Kekuatan Hukum PPJB

Tadi sudah dibahas mengenai bagaimana kekuatan hukum dari PPJB. Secara singkat dapat disimpulkan bahwa perjanjian ini merupakan bukti yang dibutuhkan untuk pemindahan hak kepemilikan dari penjual ke pembeli dengan cara jual beli.

Jadi, dalam penggunaannya perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb tetap memiliki kekuatan hukum bagi kedua belah pihak, terutama bagi pembeli. Kekuatan hukum ini mengikat penjual sehingga tidak bisa mengalihkan properti ke orang lain.

Di lain sisi juga memberikan kekuatan kepada pembeli atas properti yang dibelinya. Bahkan keberadaan PPJB dapat menjadi kekuatan pengambilalihan objek oleh pembeli, apabila pembeli telah melakukan pelunasan dan memenuhi semua kewajibannya kepada penjual.

Dapat ditarik simpulan bahwa pada prinsipnya, PPJB memang bukan sebuah keharusan. Akan tetapi, keberadaannya akan sangat membantu pemenuhan hak penjual maupun pembeli, sebelum akta jual beli dapat diterbitkan.

Alasan PPJB Dibuat

Meskipun bukan sebuah keharusan, perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb juga merupakan hal penting dilakukan. Sebab alasan-alasan berikut ini:

Pembayaran yang Belum Lunas

Ketika jual beli dilakukan tapi pembeli belum menyelesaikan semua kewajiban membayar penjual, maka diperlukan perjanjian mengikat kedua belah pihak. Pertama, agar pembeli dapat segera melakukan kewajibannya untuk pelunasan.

Kedua, agar penjual tetap menjaga hak pembeli atas tanah/bangunan dan tidak menjual obyek tersebut kepada orang lain. Dengan demikian, kedua belah pihak terlindungi.

Belum Mampu Membayar Pajak

Perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb karena alasan belum mampu membayar pajak. Jual beli sudah dilakukan, bahkan pembeli telah melakukan pelunasan. Akan tetapi, ternyata ada pajak terutang harus diselesaikan.

Jika terjadi permasalahan seperti ini, maka sebaiknya dibuat PPJB. Kemudian setelah pelunasan pajak dilakukan baru mengurus AJB. Lalu siapa yang memiliki kewajiban membayar pajak tersebut? Dapat dikoordinasikan antara penjual dan pembeli.

Sertifikat yang Masih dalam Proses Pemecahan

Alasan lain adalah karena akta jual beli belum bisa diterbitkan oleh PPAT karena sertifikat masih dalam proses pemecahan. Proses pemecahan harus dilakukan untuk melindungi hak pembeli atas tanah/bangunan.

Jadi, selama proses pemecahan sertifikat masih berlangsung, kedua belah pihak membuat perjanjian dahulu agar keduanya terikat dan tidak saling merugikan. Sebab proses pemecahan sertifikat bisa berlangsung berbulan-bulan, bahkan tahunan.

PPJB Apartemen Dibuat Karena Bangunan Belum Selesai Dibuat

Selain alasan-alasan sebelumnya, perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb juga diterbitkan karena bangunan yang belum selesai dibangun. Sebagai contoh apartemen yang dibeli sebelum proses pembangunan dimulai.

Dengan demikian, pembeli akan memiliki bukti telah membeli dan dapat menggunakannya sebagai kekuatan hukum. Terutama untuk menghindari kenakalan pihak developer pembangunan apartemen.

Kondisi Lain yang Terkait dengan Hal-hal Jual Beli

Terdapat juga berbagai kondisi lain yang memerlukan perjanjian jual beli ini yang mengacu pada UU dan KUH Perdata.

Sebagai contoh, terjadinya permasalahan seperti adanya tunggakan listrik dan pembeli ingin penjual menyelesaikan hal tersebut sebelum melanjutkan pembuatan akta jual beli.

Fungsi dan Manfaat PPJB

Perjanjian pengikatan jual beli atau ppjb memiliki fungsi penting yaitu agar properti tidak dibeli oleh pihak lain. Karena di dalamnya terdapat perjanjian mengikat antara penjual dan pembeli.

Akan tetapi, biasanya PPJB hanya berlaku sebagai pengikat sementara. Apabila sudah membuat AJB resmi di hadapan PPAT, maka PPJB sudah tidak berlaku lagi. Sebab pembeli sudah memiliki bukti kuat kepemilikan.

Jadi, PPJB ini dapat memberikan manfaat kepada pembeli agar obyek yang dibeli tidak dijual kepada orang lain. Di lain sisi, juga memberikan manfaat kepada pemilik properti untuk mengikat calon pembeli agar membayar penuh sebelum mendapatkan haknya.

Keberadaan ini memiliki fungsi dan manfaat bagi kedua belah pihak. Jadi, bukan hanya berfaedah bagi si pembeli saja. Biasanya PPJB dibuat sebagai langkah pencegahan kemungkinan terjadi masalah saat menunggu AJB resmi oleh PPAT.

Konsultasikan Permasalahan Bisnis Dengan Justika

Saat ini Anda dapat berkonsultasi dengan Mitra Advokat terkait permasalahan bisnis, dimana saja. Dengan menggunakan Layanan Bisnis Justika, Anda dapat berkonsultasi tanpa harus mendatangi Kantor Advokat.

Kenapa Justika? Justika merupakan platform konsultasi hukum terbaik dan terpercaya yang ada di Indonesia, dengan Mitra Advokat yang tergabung memiliki pengalaman lebih dari 5 (Lima) tahun. Khususnya dalam bidang bisnis, maka permasalahan Anda dapat dibantu dan diselesaikan secara profesional.

Seluruh informasi hukum yang ada di artikel ini disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan konsultan hukum berpengalaman Justika.