Memiliki lahan yang cukup luas dan terletak di tempat strategis yang berdekatan dengan Universitas, Perkantoran atau Sekolah memang memilih memulai usaha rumah kost menjadi salah satu alternatif yang cukup baik. Akan tetapi, untuk memulai usaha rumah kost tentu Anda harus memahami terkait prosedur mendapatkan izin usaha rumah kost tersebut.

Pada dasarnya memang usaha rumah kost merupakan salah satu usaha yang wajib tertib administrasi dan taat terhadap peraturan pemerintah. Oleh karena itu, pada ulasan artikel kami ini, kami akan memberikan penjelasan terkait cara mendapatkan izin rumah kost dan persyaratan untuk mendapatkannya.

Cara Mengurus Izin Rumah Kost

Sebelum Anda memutuskan langsung mendirikan rumah kost, sebaiknya Anda juga memahami bagaimana cara mengurus izin rumah kost tersebut. Supaya dalam pelaksanaannya, usaha Anda akan berjalan dengan lancar, dan tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku.

Untuk cara mengurus izin rumah kost sendiri langkah yang harus dilakukan oleh pemilik usaha tersebut yaitu menyiapkan semua  persyaratan yang dibutuhkan. Persyaratan yang harus dibutuhkan akan disesuaikan dengan daerah tempat kost berada, biasanya setiap daerah memiliki peraturan yang berbeda-beda.

Syarat yang Dibutuhkan Untuk Mendirikan Rumah Kost

Untuk persyaratan yang dibutuhkan dalam mendirikan rumah kost yakni:

  1. Surat permohonan yang tercantum keabsahan dokumen dan dibubuhi Materai Rp. 10.000;
  2. Melampirkan kartu identitas pemilik atau penanggung jawab rumah kost seperti KTP dan KK;
  3. Membuat surat persetujuan dari tetangga kanan, kiri, depan dan belakang dilengkapi KTP tetangga yang bersangkutan;
  4. FC Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
  5. FC PBB tahun terakhir;
  6. Surat pernyataan dari pemilik tentang perubahan kepemilikan atau pengelolaan;
  7. Bagi rumah kost yang memiliki 10 kamar atau lebih, wajib menyertakan bukti pajak hotel;
  8. Proposal teknis mengenai:
  • Jumlah kamar kost;
  • Penjelasan terkait fasilitas yang ditawarkan;
  • Rentan harga sewa kamar kost; dan
  • Keterangan bangunan dilengkapi keterangan setiap ruangan

Dokumen Yang Dibutuhkan Dalam pendirian Rumah Kost

Untuk dokumen yang harus dilengkapi dalam pendirian rumah kost antara lain:

1. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) merupakan dokumen yang penting untuk mendapat izin usaha rumah kost, tujuan dimilikinya IMB yaitu untuk mendapat legalitas hukum terkait bangunan yang Anda miliki.

Tanpa adanya IMB tentu usaha rumah kost Anda akan berstatus ilegal yang mana akan mendapatkan sanksi dari pemerintah setempat.

2. Izin Pemanfaatan Tanah (IPT)

Selanjutnya dengan mengurus dokumen Izin Pemanfaatan Tanah (IPT), dokumen ini merupakan pengalihan status tanah dari pribadi menjadi tanah usaha. Untuk membuat Izin Pemanfaatan Tanah (IPT) Anda hanya perlu:

  • Melengkapi formulir permohonan yang diserahkan ke pemerintah setempat; dan
  • Melampirkan FC KTP, FC NPWP, Surat Kepemilikan Tanah, FC izin lokasi dan site plan.

3. Dokumen Lingkungan

Selanjutnya dokumen yang harus Anda siapkan yaitu dokumen lingkungan, dokumen ini berfungsi untuk melindungi lingkungan sekitar dari dampak yang ditimbulkan akibat kegiatan usaha kost-kostan.

4. Site Plan

Sebelum Anda membuat bangunan rumah kos, tentu Anda perlu menyiapkan site plan yang menjelaskan secara detail bangunan dengan lingkungan sekitarnya. Penjelasan dalam site plan termasuk penjelasan akses jalan, saluran air, kelistrikan dan fasilitas lainnya.

5. Izin Operasional

Izin operasional juga wajib dilakukan oleh pemilik usaha rumah kost, izin ini didapatkan dari RT, RW dan pemerintah setempat.

6. Sertifikat Laik Fungsi Kos

Supaya boleh dimanfaatkan, aturan hukum di bisnis indekos berikutnya adalah harus punya Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Di mana merupakan sertifikat Pemerintahan Daerah untuk gedung yang sudah dibangun dan memenuhi persyaratan laik fungsi.

Pemeriksaannya sendiri akan berdasarkan kesesuaian fungsi, persyaratan tata bangunan, serta keselamatan. Selain itu persyaratan keandalan bangunan yang sesuai IMB juga berdasarkan kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.

Kemudian ada juga standar kelayakan kos, diantaranya punya ruang penggunaan pribadi, ruang pelayanan, dan ruang bersama. Kemudian ruang rongga pada atap juga harus ada pencahayaan alami dan penghawaan memadai.

Bangunan gedung juga harus punya sarana evakuasi, berfungsi apabila ada keadaan darurat maupun bencana. Diantaranya meliputi pintu keluar darurat, sistem peringatan bahaya, serta jalur evakuasi.

Sanksi Hukum Rumah Kost Yang Tidak Memiliki Izin

Sanksi bisnis indekos tanpa izin itu bisa terkena ancaman hukum dalam Pasal 61 ayat (3) Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No 8 Tahun 2007 tentang Ketertiban Umum yang dapat diancam dengan pidana kurungan paling sebentar 30 hari dan paling lama 180 hari serta denda paling banyak 5 juta rupiah.

Untuk besaran denda yang tidak menerapkan tata tertib penghuni indekos dan tidak melapor ke RT/ lurah berdasarkan perda diatas dapat dikenakan sanksi berupa pidana kurungan paling singkat 10 hari dan paling lama 60 hari serta denda paling sedikit 100 ribu rupiah dan paling banyak 20 juta rupiah.

Lebih lanjut, ada denda lain jika tidak memenuhi perizinan, yaitu penyegelan. Penyegelan ini akan terjadi jika terjadi pelanggaran seperti pembangunan gedung tanpa izin, pembangunan tidak sesuai izin, hingga tanpa disertai SLF atau Surat Laik Fungsi untuk bangunan kos.

Selain itu akan disegel juga jika izin pembangunan dilaksanakan bukan oleh pelaksana dan ada izin tetapi tidak diawasi pengawas. Selain itu dilarang membongkar bangunan gedung pelestarian tanpa izin.

1. Pembayaran Pajak Kost

Rumah kos (indekos) dengan jumlah kamar lebih dari 10 diklasifikasikan dalam pengertian hotel menurut Pasal 1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (“UU PDRD”) dan oleh karena itu dikenakan pajak hotel yang merupakan pajak kabupaten/kota.

Sedangkan untuk jumlah kamar kurang dari 10 maka dikenakan pajak penghasilan bersifat final (PPh Final) berdasarkan Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan (UU PPh).

Kami akan membahas khusus pembayaran pajak menyewakan kamar kos saja. Tidak meliputi pajak bangunan dan sebagainya. Di mana setiap perorangan yang memiliki penghasilan akan dikenai pajak penghasilan.

Khusus usaha menyewakan indekos, Anda akan dikenai pajak khusus persewaan tanah atau bangunan, baik seluruh maupun sebagian bangunan. Penghasilannya sendiri tidak termasuk yang diterima dari jasa penginapan dan akomodasinya.

Besaran pajaknya sendiri 10% berdasarkan jumlah bruto nilai sewa bangunan. Sedangkan bruto yang dimaksud adalah semua jumlah dibayarkan atau diakui sebagai utang oleh penyewa. Termasuk biaya pemeliharaan, fasilitas, hingga layanan.

Nantinya aturan hukum di bisnis indekos ini menyebutkan Anda wajib melaporkan serta menyetorkan pajak penghasilan, kecuali penyewanya adalah pemotong pajak. Di mana pemotong pajak ini ada aturan berbeda.

2. Penyegelan Rumah Kost

Berikutnya adalah mengenai sanksi terhadap bisnis kos yang tidak memenuhi persyaratan bangunan gedung. Di mana nantinya akan terkena pembatasan kegiatan hingga penyegelan. Penyegelan ini dapat terjadi karena beberapa pelanggaran.

Pertama akibat pembangunan tanpa izin, tidak sesuai izin, tanpa punya SLF. Pembangunan dengan izin tetapi bukan oleh pelaksana hingga pembangunan dengan izin tanpa diawasi pengawas juga dapat terkena sanksi.

Selain itu penyegelan juga dapat terjadi akibat bangunan tidak sesuai SLF, SLF tidak diperpanjang, hingga perubahan fungsi tidak sesuai izin. Nantinya bisa ada aturan lain, tergantung aturan Pemerintah Daerah setempat.

Berdasarkan uraian di atas, dapat disimpulkan ada beberapa hal harus diperhatikan dalam berbisnis indekos khusus aturan hukumnya. Pertama harus memiliki izin mendirikan bangunan (IMB) dan mendapat sertifikat laik fungsi (SLF).Jangan lupa juga perhitungan pembayaran pajak penghasilan khusus penyewaan tanah atau gedung. Aturan hukum bisnis indekos yang tidak boleh diabaikan juga kemungkinan penyegelan kalau tidak sesuai ketentuan dan izin berlaku.

Cara Menghitung Besaran Pajak Rumah Kost

Untuk cara menghitung besaran pajak rumah kost, kami akan memberikan simulasi perhitungan pada pengusaha yang peredaran brutonya di atas dan di bawah Rp 4,8 miliar.

Omset Di Atas Rp 4,8 Miliar

Misalnya seorang pengusaha memiliki omset sebesar Rp 7 miliar pada tahun 2020. Sedangkan Penghasilan Kena Pajak (PKP) yang sudah dihitung adalah Rp 900 juta. Maka hitung PKP mendapat fasilitas dahulu.

Di mana Rp 4,8 miliar dibagi omset, kemudian kalikan dengan PKP. Maka Rp 4,8 miliar / Rp 7 miliar x Rp900 juta. Didapatkan hasil PKP fasilitasnya sekitar Rp. 617.142.00,00.

Hitung juga PKP tidak mendapat fasilitas, caranya kurangi PKP dengan PKP fasilitas. Artinya PKP tanpa fasilitasnya adalah Rp900.000.000,00 – Rp617.142.000,00. Didapatkan nilai PKP tanpa fasilitas Rp282.858.000,00.

Kemudian hitung PPh mendapat dan tidak mendapat fasilitas. Khusus yang memperoleh fasilitas, perhitungannya 50% x 25% x Rp617.142.000,00 = Rp77.142.750,00. Sedangkan PPh tanpa fasilitas adalah 25% x Rp282.858.000,00 = Rp70.714.500,00.

Cara menghitung besaran pajak indekos dengan omset di atas Rp 4,8 miliar terakhir hitung total PPh terutangnya. Yaitu PPh fasilitas + PPh tidak fasilitas, tepatnya Rp77.142.750,00 + Rp70.714.500,00 = Rp147.857.250,00.

Omset Di Bawah Rp 4,8 Miliar

Contohnya omset sebulan Rp 10 juta, maka omset setahun jauh dari Rp 4,8 miliar. Perhitungan pajaknya adalah PPh Final = omset setiap bulan x 1%.

Artinya PPh final yang harus dibayarkan adalah Rp10.000.000,00 x 1% = Rp100.000,00. Maka Anda hanya perlu membayarkan Rp100.000,00 yang harus dibayar paling lambat tanggal 15 di bulan selanjutnya.

Berdasarkan uraian di atas, dapat disimpulkan perpajakan pada usaha indekos dapat berbeda tergantung skalanya. Khususnya dihitung dari omset atau bruto per tahun, apakah di atas atau di bawah Rp 4,8 miliar.

Apabila omset tahunannya di atas Rp 4,8 miliar, maka harus memenuhi kewajiban perpajakan sesuai Undang-undang PPh. Sedangkan jika di bawahnya, cara menghitung besaran pajak indekos adalah 1% dari bruto bulanan.

Konsultasikan Permasalahan Bisnis Dengan Justika

Saat ini Anda dapat berkonsultasi dengan Mitra Advokat terkait permasalahan bisnis, dimana saja. Dengan menggunakan Layanan Bisnis Justika, Anda dapat berkonsultasi tanpa harus mendatangi Kantor Advokat.

Kenapa Justika? Justika merupakan platform konsultasi hukum terbaik dan terpercaya yang ada di Indonesia, dengan Mitra Advokat yang tergabung memiliki pengalaman lebih dari 5 (Lima) tahun. Khususnya dalam bidang bisnis, maka permasalahan Anda dapat dibantu dan diselesaikan secara profesional.


Seluruh informasi hukum yang ada di artikel ini disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan konsultan hukum berpengalaman dengan klik tombol konsultasi di bawah.